Für gutes und bezahlbares Wohnen in Krefeld

Auch im Geschäftsjahr 2022 hat sich die positive Geschäftsentwicklung der Wohnstätte Krefeld AG fortgesetzt.

Der Jahresüberschuss lag bei rund 9,48 Mio. EUR. Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 23,8%. Das Eigenkapital beträgt nunmehr 93,71 Mio. EUR bei einer Bilanzsumme von 394,09 Mio. EUR. Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr 2022 um rund 4,15 Mio. EUR erhöht. Der Cash-Flow beläuft sich im Geschäftsjahr 2022 auf 21,02 Mio. EUR.

Die durchschnittliche Sollmiete liegt mit 5,97 EUR/qm/mtl. rd. 0,40 EUR/qm/mtl. unter der Sollmiete von vergleichbaren Wohnungsbaugesellschaften in NRW. Die Ertragsstärke der Gesellschaft resultiert im Wesentlichen aus den niedrigen Fremdkapitalzinsen, die mit 7,3% der Jahressollmiete bzw. den Verwaltungskosten, die mit 10,7% der Jahressollmiete jeweils deutlich unter den Werten des Betriebsvergleichs aus dem Jahr 2021 des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. mit 11,7% bzw. 12,0% liegen.

Aktuell werden 11 Häuser mit 86 Wohnungen öffentlich gefördert energetisch saniert. Seit Jahren betreibt die Wohnstätte Krefeld AG eine engagierte Quartiersentwicklung für ein lebens- und liebenswertes Krefeld. In den vergangenen acht Jahren wurden 626 Wohnungen, drei Wohngruppen und 20 Gewerbeeinheiten neu gebaut. Darüber hinaus wurden mehr als 200 Wohnungen modernisiert oder kernsaniert.

Das Investitionsvolumen belief sich auf über 200 Mio. EUR.

Thomas Siegert,
Vorsitzender des Vorstands der Wohnstätte Krefeld AG
Krefeld, im Mai 2023

Der neue Vorstand der Wohnstätte Krefeld AG:
Thomas Siegert (Vorsitzender, rechts) und Bastian Imig (Vorstand seit 1.1.2023, links)

Die Gesellschaft bewirtschaftete am 31. Dezember 2022 insgesamt 9.067 ihr gehörende Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten und zwei Seniorenheime. Der Bestand ist im Vergleich zu 2021 leicht gestiegen und gliedert sich wie folgt:

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Die Aufteilung des Wohnungsbestandes der Wohnstätte Krefeld AG nach Zimmerzahlen ergibt, dass die 3- und 4-Zimmerwohnungen zusammen einen Anteil von 58,32% ausmachen. Die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen mit einem Anteil von 33,08% ist gleichbleibend. Im Geschäftsjahr 2022 fanden 715 Mieterwechsel statt, was einer Fluktuationsrate von 8,0% des Wohnungsbestandes entspricht.

Wohnungen nach Zimmeranzahl

Am 31. Dezember 2022 befanden sich 8.972 Wohnungen, davon 1.691 Wohneinheiten (WE) öffentlich gefördert und 7.281 WE freifinanziert, 2 Seniorenheime, 95 Gewerbeeinheiten und 2.966 Garagen bzw. Stellplätze mit einer Wohn- und Nutzfläche von 644.297 qm im Eigentum der Gesellschaft. Der Immobilienbestand liegt ausschließlich in Krefeld.

Wohnungen öffentlich gefördert

Die durchschnittliche Sollmiete bei der Wohnstätte Krefeld AG betrug zum 31.12.2022 5,97 EUR/qm/mtl. Die Mieten von mehr als 5.500 freifinanzierten Wohnungen (ca. 75%) liegen auf dem Mietniveau öffentlich geförderter Wohnungen. Im Folgenden die Übersichten zu den Miethöhen bei den freifinanzierten sowie bei den öffentlich geförderten Wohnungen:

Miethöhe, Anzahl und Flächen bei freifinanzierten Wohnungen

Anteil nach Miethöhe bei freifinanzierten Wohnungen (gerundet)

Miethöhe, Anzahl und Flächen bei öffentlich geförderten Wohnungen

Anteil nach Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen (gerundet)

Die Portfolio-Entwicklung der Jahre 2018 bis 2022 zeigt, wie und wo die Wohnstätte Krefeld AG ihre Investitionstätigkeit fortgesetzt hat.

Portfolio-Entwicklung von 2018 bis 2022

Bei der städtebaulichen Entwicklung zur Stabilisierung ganzer Stadtteile hat die Wohnstätte Krefeld AG in der Vergangenheit auf eine Mischung aus öffentlich geförderten, freifinanzierten Wohnungen und Eigentum gesetzt. Auf Grund der gestiegenen Kapitalmarktzinsen ist es zurzeit nicht möglich, freifinanzierte Wohnungen zu bauen, da die Mieten bei mindestens 12,00 €/qm/mtl. liegen müssten, um die Investition für die Wohnstätte Krefeld AG wirtschaftlich darstellen zu können. Aus diesem Grund beschränkt sich die Wohnstätte Krefeld AG zurzeit ausschließlich auf Neubau und Sanierungsmaßnahmen, die öffentlich gefördert realisiert werden.

Im Geschäftsjahr 2022 wurden folgende Baumaßnahmen in Linn und Oppum bezugsfertig oder befinden sich aktuell in der Bauphase:

Neubaumaßnahme

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Energetische Sanierung mit Umbau zurzeit im Bau befindlich

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Im Jahr 2023 soll mit der Sanierungsmaßnahme Am Dorfgraben 34 – 66, 17 Häuser mit 102 Wohneinheiten öffentlich gefördert begonnen werden. (Investitionssumme 21.781 TEUR)

Die Wohnstätte Krefeld AG hat sich zum Ziel gesetzt, ihren Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu bewirtschaften.

Im Geschäftsjahr 2022 hat die Wohnstätte Krefeld AG ihre erste CO2-Bilanz zum 31.12.2021 erstellt. Durch Sanierungs- und Neubaumaßnahmen in den Jahren 2009 – 2019 wurden bereits jährlich ca. 4,5 Mio. Tonnen CO2 eingespart.

Inzwischen hat die Wohnstätte Krefeld AG für jedes ihrer Häuser einen Steckbrief erstellt, um den Ist-Zustand zu dokumentieren und hieraus die geplanten Maßnahmen und den Zeitplan abzuleiten. Aktuell geht die Wohnstätte Krefeld AG davon aus, dass bei rd. 2.000 Wohnungen die Klimaneutralität mit vergleichbar geringem Aufwand erzielt werden kann. Bei rd. 4.000 Wohnungen sind umfangreiche Sanierungen erforderlich. Bei den restlichen 3.000 Wohnungen geht die Wohnstätte Krefeld AG aktuell davon aus, dass diese durch Neubauten ersetzt werden müssen. Das Gesamtvolumina der Investitionen beläuft sich, bis ins Jahr 2045, auf mindestens 845 Mio. EUR.

Um dieses Investitionsvolumen wirtschaftlich darstellen zu können, wird sich die Ausschüttungspolitik in den kommenden Jahren sukzessive von 40% auf 25% reduzieren, um somit sicherzustellen, das hohe Investitionsvolumina mit ausreichend Eigenkapital umsetzen zu können.

Aktiva

Passiva

Parallel zur positiven wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens bietet jedes Geschäftsjahr neben den harten Zahlen auch „weiche“ Erfolgsmomente. Drei solcher Highlights 2022 bei der Wohnstätte Krefeld AG seien hier erwähnt.

März 2022

Die Wohnstätte Krefeld AG hat den Klimaschutz im Auge und baute, als ein Beispiel, im März 2022 ihre betriebliche E-Flotte aus. Drei weitere E-Smarts wurden angeschafft. Bis Sommer 2022 wuchs die Flotte auf elf E-Autos im blau-gelben WKR-Look und zehn Pedelecs, mit denen Mitarbeitende emissionsfrei für unsere Mieter*innen im Einsatz sind.

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Mai 2022

Am 13. Mai 2022 galt es, ein stolzes Jubiläum zu feiern: Die Wohnstätte Krefeld AG wird 125 Jahre alt lud zum offiziellen Festakt in der WKR-Zentrale an der Petersstraße ein, dem sich eine Party für aktuelle und ehemalige Mitarbeitende und deren Familien anschloss. Zudem feierten rund 600 Mieter*innen mit bei den drei Jubiläums-Mieterfesten am 15. Mai 2022 in Gartenstadt, in Linn sowie in der Innenstadt.

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November 2022

Wichtige Weichenstellung bei der Wohnstätte Krefeld AG: Am 30. November 2022 bestellte der Aufsichtsrat der Wohnstätte Krefeld AG Herrn Rechtsanwalt Bastian Imig, der von 2014 bis Ende 2022 als Syndikusrechtsanwalt für die Wohnstätte Krefeld AG tätig war, einstimmig zum zweiten Vorstand ab 1. Januar 2023. Die Entscheidung des Aufsichtsrates fiel einstimmig. Das Gremium folgte damit dem Vorschlag von Thomas Siegert, der seit 1. Januar 2023 Vorsitzender des Vorstands ist.

Rechtsanwalt Bastian Imig (links) wird im November 2022 zum zweiten Vorstand ab 1.1.2023 bestellt. Dipl.-Betriebswirt Thomas Siegert übernimmt den Vorsitz des Vorstands.

In der Berichtszeit informierte der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Gesellschaft sowie über alle für das Unternehmen wesentlichen Geschäftsvorgänge und die wirtschaftliche Entwicklung.

Im Geschäftsjahr 2022 fanden insgesamt vier Sitzungen des Aufsichtsrates und eine Hauptversammlung statt. Sämtliche Entscheidungen, die der Zustimmung des Aufsichtsrates bedurften, wurden intensiv beraten. Darüber hinaus informierte der Vorstand ausführlich über wichtige Geschäftsvorgänge, die für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung waren.

Der Koordinierungsausschuss hat die Sitzungen regelmäßig vorbereitet.

Die Hauptversammlung bestellte am 24. Juni 2022 den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, zum Abschlussprüfer.

Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsverband daraufhin umgehend mit der Prüfung beauftragt. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, hat den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht geprüft. Bei der Prüfung des Lageberichtes ist weiterhin festgestellt worden, ob die Angaben nach § 289f HGB zur Frauenquote gemacht wurden. Als Ergebnis der Prüfung hat der Verband den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt und einen Prüfbericht erstellt. Der Aufsichtsrat stimmt mit der Auffassung des Abschlussprüfers überein und nimmt das Ergebnis der Prüfung zustimmend zur Kenntnis.

Weiterhin hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022, den Lagebericht sowie den Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einer eigenen Prüfung unterzogen. Gegen den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 und den Lagebericht sind keine Einwendungen zu erheben.

Der Aufsichtsrat billigt daher den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 und den Lagebericht. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Der Aufsichtsrat folgt dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands.

Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt. Der Aufsichtsrat hat diesen Bericht geprüft und gebilligt. Auch der Abschlussprüfer hat bei der Prüfung keine Beanstandung erhoben; Aufsichtsrat und Abschlussprüfer kommen zum gleichen Ergebnis. Der Prüfungsverband hat dazu folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind;

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die geleistete erfolgreiche Arbeit im Jahr 2022.

Der Aufsichtsratsvorsitzende
Jürgen Hengst

Krefeld, 11. Mai 2023