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Gutes und bezahlbares Wohnen in Krefeld


Mit mehr als 8.900 Wohnungen im Angebot ist die Wohnstätte Krefeld Wohnungs-AG das größte in Krefeld ansässige Wohnungsunternehmen. Wir bauen, sanieren, modernisieren und verwalten gute und bezahlbare Wohnungen in unserer Stadt. Somit sind wir ein leistungsstarker und kompetenter Partner in allen Fragen rund ums Wohnen. Der Jahresbericht 2020 gibt Einblicke in die Entwicklung und Tätigkeitsfelder des Unternehmens.
Bericht des Vorstandes

Sehr geehrte Kunden, Aktionäre
und Geschäftspartner der Wohnstätte Krefeld AG

Auch im Geschäftsjahr 2020 hat sich die positive Geschäftsentwicklung der Wohnstätte Krefeld AG fortgesetzt.

Der Jahresüberschuss hat sich auf rund 14,55 Mio. EUR erhöht. Davon entfallen 6,07 Mio. EUR auf den Verkauf von Bauerwartungsland im geplanten Baugebiet Fischeln-Südwest. Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 23,0%. Das Eigenkapital beträgt nunmehr 86,94 Mio. EUR bei einer Bilanzsumme von 378,63 Mio. EUR.

Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr 2020 um rund 2,79 Mio. EUR erhöht. Der Cash-Flow beläuft sich im Geschäftsjahr 2020 auf 24,68 Mio. EUR. Die durchschnittliche Sollmiete liegt mit 5,79 EUR/qm/mtl. rd. 0,35 EUR/qm/mtl. unter der Sollmiete von vergleichbaren Wohnungsbaugesellschaften in NRW. Die Ertragsstärke der Gesellschaft resultiert im Wesentlichen aus den niedrigen Fremdkapitalzinsen, die mit 9,9% der Jahressollmiete bzw. den Verwaltungskosten, die mit 10,0% der Jahressollmiete jeweils deutlich unter den Werten des Betriebsvergleichs aus dem Jahr 2019 des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. mit jeweils 13,8% liegen.

Aktuell befinden sich bei der Wohnstätte Krefeld AG 63 öffentlich geförderte Wohnungen im Bau. Seit Jahren betreibt die Wohnstätte Krefeld AG eine engagierte Quartiersentwicklung für ein lebens- und liebenswertes Krefeld. In den vergangenen sechs Jahren wurden 626 Wohnungen, drei Wohngruppen und 20 Gewerbeeinheiten neu gebaut. Darüber hinaus wurden mehr als 200 Wohnungen modernisiert oder kernsaniert.

Das Investitionsvolumen belief sich auf über 200 Mio. EUR.

Thomas Siegert,
Vorstand der Wohnstätte Krefeld AG
Krefeld, im Mai 2021

Bestand

Gesamtbestand leicht gestiegen

Die Gesellschaft bewirtschaftete am 31. Dezember 2020 insgesamt 9.026 ihr gehörende Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten und zwei Seniorenheime. Der Bestand ist im Vergleich zu 2019 leicht gestiegen und gliedert sich wie folgt:

Bestandsart 2020
Freifinanzierte Wohnungen 7.177
Öffentlich geförderte Wohnungen 1.757
Gewerbliche Objekte 92
Seniorenheime 2
Wohnungsbestand nach Zimmeranzahl

3-Zimmer-Wohnungen am häufigsten

Die Aufteilung des Wohnungsbestandes der Wohnstätte Krefeld AG nach Zimmeranzahl ergibt, dass die 3- und 4-Zimmer-Wohnungen zusammen einen Anteil von 58,28% ausmachen. Die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen mit einem Anteil von 33,39% hat eine steigende Tendenz. Im Geschäftsjahr 2020 fanden 764 Mieterwechsel statt, was einer Fluktuationsrate von 8,6% des Wohnungsbestandes entspricht.

Wohnungen nach Zimmeranzahl Anzahl Ø in m² Anteil in %
1-Zimmer-Wohnung 594 38,46 6,65
2-Zimmer-Wohnung 2.984 55,20 33,40
3-Zimmer-Wohnung 4.091 69,73 45,80
4-Zimmer-Wohnung 1.117 89,98 12,50
5-Zimmer-Wohnung 103 115,32 1,15
über 5 Zimmer 45 133,53 0,50
Summe 8.934    

Wohnungen insgesamt

Wohnungsbestand nach Finanzierungsart

20 % der Wohnungen sind öffentlich gefördert

Am 31. Dezember 2020 befanden sich 8.934 Wohnungen, davon 1.757 Wohneinheiten (WE) öffentlich gefördert und 7.177 WE frei finanziert, 2 Seniorenheime, 92 Gewerbeeinheiten und 2.906 Garagen bzw. Stellplätze mit einer Wohn- und Nutzfläche von 630.898 qm im Eigentum der Gesellschaft. Der Immobilienbestand liegt ausschließlich in Krefeld.

Öffentlich gefördert Anzahl Ø in m²
1-Zimmer-Wohnung 142 39,7
2-Zimmer-Wohnung 492 54,3
3-Zimmer-Wohnung 740 76,2
4-Zimmer-Wohnung 299 92,0
5-Zimmer-Wohnung 66 113,4
über 5 Zimmer 18 132,7
Summe 1.757  

Wohnungen öffentlich gefördert

Wohnungsbestand nach Finanzierungsart
Frei finanziert Anzahl Ø in m²
1-Zimmer-Wohnung 452 38,0
2-Zimmer-Wohnung 2.492 55,4
3-Zimmer-Wohnung 3.351 76,2
4-Zimmer-Wohnung 818 89,2
5-Zimmer-Wohnung 37 118,8
über 5 Zimmer 27 134,0
Summe 7.177  

Wohnungen frei finanziert

Wohnungsbestand nach Miethöhe

Die durchschnittliche Sollmiete bei der Wohnstätte Krefeld AG betrug zum 31.12.2020 5,79 EUR/qm/mtl. Die Mieten von mehr als 5.500 frei finanzierten Wohnungen (ca. 75%) liegen auf dem Mietniveau öffentlich geförderter Wohnungen. Im Folgenden die Übersichten zu den Miethöhen bei den frei finanzierten sowie bei den öffentlich geförderten Wohnungen:

Miethöhe, Anzahl und Flächen bei frei finanzierten Wohnungen

Miete EUR/qm/mtl. Anzahl WE Fläche in qm
0,00 - 2,99 52 2.327
3,00 - 3,99 172 7.335
4,00 - 4,99 257 15.518
5,00 - 5,29 570 35.319
5,30 - 5,59 1.232 80.004
5,60 - 5,99 1.881 119.196
6,00 - 6,29 1.463 95.637
6,30 - 6,59 670 41.480
6,60 - 6,99 278 18.778
7,00 - 7,99 199 15.221
8,00 - 8,99 262 21.468
9,00 - 9,99 107 9.146
10,00 - 10,99 16 1.094
11,00 - 11,99 15 816
12,00 - 12,99 3 475
Gesamt 7.177 463.814

Miethöhe, Anzahl und Flächen bei öffentlich geförderten Wohnungen

Miete EUR/qm/mtl. Anzahl WE Fläche in qm
0,00 - 2,99 - -
3,00 - 3,99 16 1.155
4,00 - 4,99 546 39.982
5,00 - 5,29 538 38.786
5,30 - 5,59 449 32.541
5,60 - 5,99 194 13.864
6,00 - 6,29 12 784
6,30 - 6,59 - -
6,60 - 6,99 - -
7,00 - 7,99 2 223
8,00 - 8,99 - -
9,00 - 9,99 - -
10,00 - 10,99 - -
11,00 - 11,99 - -
12,00 - 12,99 - -
Gesamt 1.757 127.335

Anteil nach Miethöhe bei öffentlich geförderten Wohnungen

Portfolioentwicklung

Investitions­tätigkeit wurde fortgesetzt

Die Portfolioentwicklung der Jahre 2016 bis 2020 zeigt, wie und wo die Wohnstätte Krefeld AG ihre Investitions­tätigkeit fortgesetzt hat.

Portfolioentwicklung in 2020 2019 2018 2017 2016
Wohneinheiten Anz. 8.934 8.869 8.848 8.828 8.761
Gewerbeeinheiten Anz. 92 85 114 113 117
Garagen und Stellplätze Anz. 2.906 2.679 2.602 2.542 2.360
Wohn- und Nutzfläche qm 630.898 622.893 618.295 616.255 609.712

Portfolioentwicklung von 2016 bis 2020

Bautätigkeit

Quartiers­entwicklungen gehen 2020 erfolgreich weiter

Bei der städtebaulichen Entwicklung zur Stabilisierung ganzer Stadtteile setzt die Wohnstätte Krefeld AG immer auf eine Mischung aus öffentlich geförderten, frei finanzierten Wohnungen und Eigentum. Hierfür investiert die Wohnstätte Krefeld AG jährlich rund 12 Mio. EUR in die Instandhaltung, bis zu 7 Mio. EUR in Sanierungen und bis zu 30 Mio. EUR in neuen Wohnraum. Herausragende Beispiele sind neben der Quartiersentwicklung in Gartenstadt die Quartiersentwicklungen in Linn und Oppum.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden folgende Baumaßnahmen in Linn und Oppum bezugsfertig:

Standort Häuser Wohneinheiten
Neue Flur 142 - 146 3 24 öffentlich gefördert
Tilsiter Straße 34, 36, 38, 40 4 38 öffentlich gefördert
Herbertzstraße 171, 173, 175, 179, 181 5 57, davon 43 öffentlich gefördert

Quartiers-Entwicklung Linn 2020

An der Tilsiter Straße 34, 36, 38 und 40 in Linn wurden vier Mehrfamilienhäuser mit 38 neuen, öffentlich geförderten Wohnungen bezugsfertig. Die Wohnungen bieten zwei, drei oder vier Zimmer auf 54 bis 88 Quadratmetern und sind barrierefrei (bodengleiche Duschen, keine Schwellen zum Balkon bzw. Terrasse, Aufzug). Die Investitionskosten belaufen sich auf rd. 8 Mio. EUR.
Erwähnenswert sind zudem die hohe Fahrradfreundlichkeit (moderne Fahrrad-Einhausungen und -Boxen), die ca. 2.400 qm große Grünfläche als Spiel-, Relax- und Fitness-Park für die Mieter*innen sowie die Wärmeversorgung als Nahwärme per Biogas-Blockheizkraftwerk. 

Gegenüber von den Neubauten an der Tilsiter Straße entsteht gerade der sogenannte „Linn-Bogen“. Er wird als zweiteiliges Mehrfamilienhaus-Ensemble mit 44 öffentlich geförderten Wohnungen in 2-, 3- und 4-Zimmer-Varianten gebaut. Die Wohnungen werden barrierefrei und per Aufzug erreichbar sein. 

Quartiers-Entwicklung Oppum 2020

In Oppum – Neue Flur 142, 144 und 146 – wurden drei weitere Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 24 öffentlich geförderten Wohnungen bezugsfertig. Die Ausstattung mit Fußbodenheizung, Bodenbelägen in Holzoptik, großen Fenstern mit Rollläden und geräumigen Balkonen weist viel Qualität auf. Die Wärmeversorgung läuft über eine umweltfreundliche Luftwärmepumpe, die Fenster entsprechen den modernen Energiestandards, und die Gebäudehüllen bestehen aus umweltverträglichen Wärmedämmstoffen. Die Investitionskosten belaufen sich auf rd. 5,6 Mio. EUR.

An der Herbertzstraße in Oppum wurde mit den Häusern 171, 173, 175, 179 und 181 der 2. Bauabschnitt abgeschlossen. Hier entstanden 57 neue Wohneinheiten, 43 davon öffentlich gefördert. Die Wohnstätte Krefeld AG investierte rund 14 Mio. EUR in die Neubaumaßnahme, wo ebenfalls ein Blockheizkraftwerk zur Wärmeversorgung der Wohnungen gewählt wurde.

Erwähnenswert sind die zahlreichen Fahrrad-Abstellmöglichkeiten (Einhausungen, Tiefgarage) sowie die kinder- und familienfreundliche Gestaltung der Außenanlagen. Zudem realisierte die Wohnstätte Krefeld AG hier zusammen mit der Alexianer Krefeld GmbH, Wohnverbund Krefeld, ein inklusives Wohn-Projekt mit 23 gut ausgestatteten und barrierefreien Einzelwohnungen zur Miete für Menschen mit psychischen Erkrankungen.

Bilanz Kurzform

Bilanz Wohnstätte Krefeld AG
Vergleich 2020/2019

Aktiva

  in 2020 2019
Anlagevermögen TEUR 342.793,6 338.230,6
Umlaufvermögen TEUR 35.623,9 37.394,4
Rechnungsabgrenzungsposten TEUR 214,3 216,5
Bilanzsumme TEUR 378.631,8 375.841,5

Passiva

  in 2020 2019
Eigenkapital TEUR 86.940,6 78.115,7
Rückstellungen TEUR 16.760,7 15.806,2
Verbindlichkeiten TEUR 272.554,4 280.618,6
Rechnungsabgrenzungsposten TEUR 2.376,1 1.301,0
Bilanzsumme TEUR 378.631,8 375.841,5
G & V Kurzform

Gewinn- und Verlustrechnung Wohnstätte Krefeld AG
Vergleich 2020/2019

    in 2020 2019
  Umsatzerlöse TEUR 61.740,7 59.554,9
  Bestandsveränderungen TEUR 167,9 787,4
  Andere aktivierte Eigenleistungen TEUR 160,0 196,4
  Sonstige betriebliche Erträge TEUR 8.912,4 3.795,8
  Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen TEUR -28.192,0 -29.499,5
= Rohergebnis TEUR 42.789,0 34.835,0
  Personalaufwand TEUR -6.842,0 -6.590,8
  Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen
TEUR -10.288,6 -9.629,6
  Sonstige betriebliche Aufwendungen TEUR -2.901,0 -2.671,3
  Erträge aus Beteiligungen TEUR 149,7 137,9
  Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens TEUR 0,0 0,0
  Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge TEUR 7,7 19,5
  Zinsen und ähnliche Aufwendungen TEUR -5.289,1 -5.903,0
  Steuern vom Einkommen und Ertrag TEUR -1.431,0 -748,1
= Ergebnis nach Steuern TEUR 16.194,7 9.449,6
  Sonstige Steuern TEUR -1.643,4 -1.680,0
= Jahresüberschuss TEUR 14.551,3 7.769,6
  Gewinnvortrag TEUR 1,2 797,7
= Bilanzgewinn TEUR 14.552,5 8.567,3
Kennzahlen

Kennzahlen der Wohnstätte Krefeld AG 2016 – 2020

  in 2020 2019 2018 2017 2016
Bilanzsumme TEUR 378.632 375.842 345.584 327.054 305.599
Anlagevermögen TEUR 342.794 338.231 317.623 297.151 279.478
Eigenkapital insgesamt TEUR 86.941 78.116 76.072 74.321 71.185
Eigenkapitalquote % 23,0 20,8 22,0 22,7 23,3
Umsatzerlöse TEUR 61.741 59.555 58.605 61.923 55.693
Jahresüberschuss TEUR 14.551 7.770 7.477 7.276 6.857
Sollmiete TEUR 44.126 42.912 41.639 40.626 39.288
Ø Sollmiete €/qm/mtl. 5,79 5,70 5,56 5,47 5,30
Instandhaltungskosten TEUR 11.587 12.714 11.406 12.469 12.805
Instandhaltungskosten €/qm/mtl. 1,53 1,70 1,54 1,69 1,75
Betriebskosten TEUR 19.000 18.648 18.453 18.757 18.506
Betriebskosten €/qm/mtl. 2,51 2,49 2,49 2,54 2,53
Fremdkapitalzinsen TEUR 4.388 4.635 4.957 5.068 5.113
Fremdkapitalzinsen €/qm/mtl. 0,58 0,62 0,67 0,69 0,70
Mieterwechsel Anzahl 764 770 784 785 814
Fluktuationsquote % 8,6 8,7 8,9 8,9 9,3
Leerstandsquote % 4,3 4,9 4,9 4,8 4,9
davon maßnahmenbedingt % 3,7 4,1 4,0 3,6 3,3

Die Geschäftsführung der Wohnstätte Krefeld AG: (v.l.n.r.) Vorstand Thomas Siegert und die vier Geschäftsbereichsleiter Marcel Füser (Technik/Neubau/Sanierung), Udo Waldau (Strategische Portfolioentwicklung und Vertrieb), Peter Schwarz (Hausbewirtschaftung) und Wolfgang Fenzke (Innere Verwaltung).

Bericht des Aufsichtsrates

Bericht des Aufsichtsrates

In der Berichtszeit informierte der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Gesellschaft sowie über alle für das Unternehmen wesentlichen Geschäftsvorgänge und die wirtschaftliche Entwicklung.

Im Geschäftsjahr 2020 fanden insgesamt vier Sitzungen des Aufsichtsrates und eine Hauptversammlung statt. Sämtliche Entscheidungen, die der Zustimmung des Aufsichtsrates bedurften, wurden intensiv beraten. Darüber hinaus informierte der Vorstand ausführlich über wichtige Geschäftsvorgänge, die für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung waren.

Der Koordinierungsausschuss hat die Sitzungen regelmäßig vorbereitet.

Die Hauptversammlung bestellte am 26. Juni 2020 den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, zum Abschlussprüfer.

Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsverband daraufhin umgehend mit der Prüfung beauftragt. Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, hat den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht geprüft. Bei der Prüfung des Lageberichtes ist weiterhin festgestellt worden, ob die Angaben nach § 289f HGB zur Frauenquote gemacht wurden. Als Ergebnis der Prüfung hat der Verband den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt und einen Prüfbericht erstellt. Der Aufsichtsrat stimmt mit der Auffassung des Abschlussprüfers überein und nimmt das Ergebnis der Prüfung zustimmend zur Kenntnis.

Weiterhin hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020, den Lagebericht sowie den Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einer eigenen Prüfung unterzogen. Gegen den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 und den Lagebericht sind keine Einwendungen zu erheben. Der Aufsichtsrat billigt daher den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 und den Lagebericht. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Der Aufsichtsrat folgt dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands.

Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt. Der Aufsichtsrat hat diesen Bericht geprüft und gebilligt. Auch der Abschlussprüfer hat bei der Prüfung keine Beanstandung erhoben; Aufsichtsrat und Abschlussprüfer kommen zum gleichen Ergebnis. Der Prüfungsverband hat dazu folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass „1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind, 2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre geleistete Arbeit in diesem von den besonderen Herausforderungen der Corona-Pandemie geprägten Jahr.

Der Aufsichtsratsvorsitzende
Jürgen Hengst

Krefeld, 19. Mai 2021

Organe der Gesellschaft

Vorstand

Thomas Siegert
Dipl.-Betriebswirt
Willich

Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2020

Jürgen Hengst
(Vorsitzender)
Ratsherr der Stadt Krefeld
Oberstudienrat i.R.
Krefeld

Jürgen Wettingfeld
(1. stellv. Vorsitzender)
Ratsherr der Stadt Krefeld
Dipl.-Ing.
Krefeld

Dominik Tschorn
(2. stellv. Vorsitzender) Kaufm. Angestellter
Wohnstätte
Krefeld

Dr. Stefan Galke
Ratsherr der Stadt Krefeld
Rechtsanwalt
Krefeld

Sabine Grünwald
Dipl.-Ing. Architektin
Wohnstätte
Krefeld

Paul Hoffmann
Ratsherr der Stadt Krefeld
Arzt i.R.
Krefeld

Bastian Imig
Syndikusrechtsanwalt
Wohnstätte
Krefeld

Bruno Kierdorf
Dipl.-Ing. Architekt
Wohnstätte
Krefeld

Markus Kirschbaum
Sparkassendirektor
Kempen

Timo Axel Kühn
Ratsherr der Stadt Krefeld
Kaufmann/Geschäftsführer
Krefeld

Hans-Peter Leitinger
Dipl.-Betriebswirt
Wohnstätte
Krefeld

Heidi Matthias
Ratsfrau der Stadt Krefeld
Dipl.-Designerin
Krefeld

Frank Meyer
Oberbürgermeister der Stadt Krefeld
Krefeld

Halide Özkurt
Ratsfrau der Stadt Krefeld
Sozialpädagogin/Beraterin
Krefeld

Benedikt Winzen
Ratsherr der Stadt Krefeld
Wirtschaftswissenschaftler
Krefeld

 

Redaktion: Thomas Siegert, Mark Saxer
Fotos: Wohnstätte Krefeld AG, Simon Erath